Top 7 – Gewerbetransaktionen steigen

Die sieben deutschen Immobilienhochburgen, die Top 7, haben 2017 das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien gegenüber 2016 noch einmal um vier Prozent überflügelt. Nach einer Analyse von German Property Partners (GPP) wurde mit knapp 30 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis seit 2007 erzielt. Alleine 21,8 Milliarden Euro flossen in das Bürosegment (plus fünf Prozent). Für 2018 erwartet GPP insgesamt weniger Verkäufe. Grund: das mangelnde Angebot.

“Das Transaktionsvolumen unterstreicht die weiterhin immense Nachfrage nach gewerblichen Immobilienprodukten aller Assetklassen”, sagt Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners.

Über die untersuchten Top-7-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hinweg erreichte der Hotelsektor mit 2,4 Milliarden Euro (minus zehn Prozent) nach dem Bürosegment den zweiten Platz. Einzelhandelsimmobilien kamen auf 2,3 Milliarden Euro (minus ein Prozent). Mit 1,72 Milliarden Euro lagen auch Grundstücke über der Milliardengrenze (plus 35 Prozent). Gemischt genutzte Gewerbeimmobilien schoben sich mit einem Transaktionsvolumen von 814,6 Millionen Euro (plus 226 Prozent) an Logistikimmobilien mit 615,7 Millionen Euro (minus 17 Prozent) vorbei.

30 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf die CBDs

Mit 9,2 Milliarden Euro entfiel 2017 laut GPP knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens in den Top-7-Städten auf die jeweiligen Central Business Districts (CBD) oder auf zentrale Innenstadtbereiche. Internationale Investoren waren weiterhin stark interessiert an deutschen Gewerbeimmobilien in den Top 7. Sie waren im vergangenen Jahr für knapp 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich.

Mit 23 Prozent lag der Anteil von Portfolio-Verkäufen an den Top-7-Standorten in etwa auf dem Niveau von 2016. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) sanken 2017 in allen Assetklassen weiter: Am niedrigsten lagen sie laut GPP mit 3,06 Prozent bei den Geschäftshäusern. Auch mit Büroimmobilien wurden mit 3,26 Prozent verhältnismäßig geringe Renditen erzielt. Mit minus 0,34-Prozentpunkten auf immer noch 4,69 Prozent fiel das Minus bei Logistikimmobilien ebenso wie Ende 2016 allerdings am deutlichsten aus.

Umsatz- und Renditeentwicklung in den Top 7

Insgesamt wurden in den Top 7 im vergangenen Jahr rund 29,96 Milliarden Euro umgesetzt. Den höchsten Anteil daran hat laut GPP Berlin mit 7,3 Milliarden Euro, was einem satten Plus von 45 Prozent gegenüber 2016 entspricht. Es folgt Frankfurt mit rund 6,6 Milliarden Euro (plus zwei Prozent) vor München mit knapp 5,7 Prozent (minus zwölf Prozent).

Hamburg erreichte 2017 ein Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro (minus 13 Prozent) und liegt damit noch vor Düsseldorf mit rund 2,9 Milliarden Euro (plus 13 Prozent), Köln mit 2,3 Milliarden Euro (plus 28 Prozent) und Stuttgart mit knapp 1,2 Milliarden Euro (minus 36 Prozent).

Die Spitzenrenditen für Büros lagen in Berlin und München mit drei Prozent und in Hamburg mit 2,9 Prozent noch unter dem Durchschnitt der Top 7 (3,26 Prozent). Die höchsten Renditen in der stärksten Assetklasse 2017 wurden in Köln erzielt: 3,7 Prozent. Auch Düsseldorf (3,4 Prozent) und Stuttgart (3,5 Prozent) lagen GPP zufolge noch über dem Schnitt.

Die höchsten Renditen für Geschäftshäuser wurden mit 3,5 Prozent in Düsseldorf erzielt, die niedrigsten in München mit rund 2,4 Prozent bei einem Durchschnitt von 3,06 Prozent über die Top 7 hinweg. Bei den Logistikimmobilien führt Berlin das Renditeranking mit 4,9 Prozent an, gefolgt von Frankfurt mit 4,8 Prozent, Düsseldorf mit 4,75 Prozent und Köln mit 4,7 Prozent. Die anderen Standorte liegen unter dem Schnitt von 4,69 Prozent. Schlusslicht ist Stuttgart mit einer Nettoanfangsrendite von 4,5 Prozent.

Großdeals pushen Berlin, Köln und Düsseldorf

Dass Berlin mit einem Plus von 45 Prozent auf 7,3 Milliarden Euro Ende 2017 die größte Steigerung des Transaktionsvolumens vorweist, liegt laut GPP an Großdeals: 13 Abschlüsse mit Volumina über 100 Millionen Euro und fünf mit Volumina von mehr als 200 Millionen Euro trugen zu diesem Ergebnis bei.

Hierzu gehörte das Sony-Center am Potsdamer Platz, das ein Konsortium um Oxford Properties zu einem Preis von allein 1,1 Milliarden Euro erwarb. Das war GPP zufolge die Transaktion mit dem größten Einzelvolumen an den Top-7-Standorten.

Auch in Köln waren laut GPP für den Zuwachs von 28 Prozent mehrere Verkäufe großer Immobilien und Portfolios im dreistelligen Millionenbereich verantwortlich. Hierzu gehörte das Gerling Quartier, das Proximus und Quantum im ersten Quartal 2017 für rund 200 Millionen Euro von Immofinanz kaufte. Auch das Transaktionsvolumen in Düsseldorf markiert einen neuen Rekord und übertraf das bislang zweitbeste Ergebnis von 2016 um 13 Prozent. Im Rahmen des größten Deals des Jahres verkaufte AGC Equity Partners im vierten Quartal den Vodafone-Campus für rund 280 Millionen Euro an Mirae Asset Global Investments.

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