Hamburgs Büros und Ladenflächen sehr gefragt

Ein extremer Anstieg – Gewerbeimmobilien im Wert von fünf Milliarden Euro wechselten in Hamburg 2016 den Besitzer.

Die Gewerbeimmobilien in Hamburg sind so gefragt, dass Investoren schon zugreifen, bevor die Gebäude überhaupt fertiggestellt wurden und bezogen sind. Schon lange bevor die Mitarbeiter der Telekom ihr neues Miet-Quartier in der City Nord im November 2016 bezogen haben, wurde das Objekt bereits verkauft. Ähnlich wie beim Alten Wall, ein Einkaufs- und Büroquartier, das im vergangenen Jahr den Besitzer wechselte obwohl es sich noch im Bau befand.

Bei Großinvestoren wie Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen, aber auch bei vermögenden Privatpersonen sind Hamburgs Gewerbeimmobilien sehr angesagt. Wie bereits erwähnt, wechselten im vergangenen Jahr Büros, Hotels und Fachmärkte für 4,82 Milliarden Euro den Besitzer in der Hansestadt – ein Zuwachs von 14%!
Innerhalb von drei Jahren beträgt die Steigerungsrate des Transaktionsvolumens sogar 63 Prozent.

Wie steht es um Hamburgs Perspektiven?

graphHamburg liegt innerhalb der sieben bedeutendsten Immobilienstandorte laut dem Ergebnis von 2016 im Mittelfeld, fast gleichauf mit Berlin. Seit dem Jahr 2007 wechselten in keinem Jahr mehr Gewerbeimmobilien den Besitzer.
“Vor allem das Wachstum spricht für Hamburg”, sagt Sarah Cervinka, Leiterin des Investmentbereichs beim internationalen Makler Jones Lang LaSalle (JLL) in Hamburg. “Der Hamburger Markt hat nach einem bereits starken Vorjahr einen neuen zyklischen Höchstwert erzielt”, sagt Michael Mikulicz, Chef der Investmentsparte des internationalen Maklers CBRE in Hamburg. Nur Frankfurt verzeichnete eine noch höhere Steigerungsrate von 20 Prozent.

Weiterhin sind die Perspektiven für Hamburg sehr gut. Cervinka erwartet für das laufende Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen von 4,5 Milliarden Euro. Die Investoren schätzen in Hamburg die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einem breiten Branchenmix – etwa im Vergleich zum Bankenstandort Frankfurt –, die Nachhaltigkeit und das Wertsteigerungspotenzial. “Die Investoren honorieren auch Hamburgs großes Potenzial als Arbeitsstandort mit hoher Lebensqualität”, sagt Cervinka.

Der Grund? Zu wenige großvolumige Immobilien

Dies alles liegt aber nicht nur an Hamburgs Attraktivität, es gibt einfach viel zu wenige großvolumige Immobilien, die auf dem Markt erscheinen. Zwischen 25 und 50 Millionen Euro ist die Preisspanne, in dem sich ein Drittel der Transaktionen bewegte.
“Für internationale Investoren ist das zu klein”, sagt Cervinka.

Dazu kommt noch, dass die Verkaufsprozesse schnell innerhalb von drei bis vier Monaten abgewickelt werden.
Außerdem laufen die Verkaufsprozesse schnell innerhalb von drei bis vier Monaten ab. Das sei für die Entscheidungszeiträume mancher internationaler Investoren zu kurz, sagt Cervinka.
In Hamburg fehlt es an asiatischen Investoren. “Doch das Interesse ausländischer Investoren am Hamburger Markt ist ungebrochen”, so Mikulicz.

Die steigenden Preise führen im Umkehrschluss zu fallenden Renditen, da die Mieten langsamer zulegen. Eine Rendite von etwa 3,25% bringen die Hamburger Top-Lagen. Im laufenden Jahr 2017 wird mit einem weiteren Rückgang auf 3,1% gerechnet.
Cervinka: “Weil der Hamburger Markt so attraktiv ist, ist für die Investoren aber damit die Schmerzgrenze noch nicht erreicht.” Wer eine höhere Rendite erzielen will, muss in Fachmarktzentren oder die Logistik-Industrie investieren. Dort sind bei höherem Risiko mit Blick auf Leerstände fünf Prozent Rendite drin.

Weitere Informationen zum Thema Immobilienpreis-Entwicklung in Hamburg finden Sie hier.

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