Der deutsche Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist 2018 schwungvoll gestartet und konnte das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich mehr als verdoppeln – ein dynamischer Start ins neue Jahr!
Im ersten Quartal lag das umgesetzte Volumen für Pflegeheime und Seniorenzentren bei rund 339 Millionen Euro (Q1 2017: 166 Millionen).
Nachdem im Gesamtjahr 2017 zuletzt die Milliarden-Marke beim Transaktionsvolumen geknackt wurde, ist somit auch in diesem Jahr ein starkes Ergebnis zu erwarten. Der relative Anteil der Assetklasse Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland konnte ebenfalls gesteigert werden und lag im ersten Quartal bei 2,8 Prozent (plus 15 Prozentpunkte). Dies ist das Ergebnis einer neuen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Investoren aus dem In- und Ausland sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegeimmobilienmarktes überzeugt“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland. „Die langfristige Attraktivität von Pflegeimmobilien zeigt sich auch an den auf Sicherheit bedachten Versicherungen, der mit 38 Prozent aktivsten Käufergruppe. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie der zukünftig signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen werden in den kommenden Jahren für eine hohe Auslastung und stabile Cashflows sorgen“, erklärt Richolt.
Transaktionsvolumen – Nationale und internationale Investoren weiten Engagement aus
Inländische Investoren steigerten ihr Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um etwa 50 Millionen Euro auf rund 149 Millionen Euro. Ein Beispiel hierfür ist der auf Sozialimmobilien spezialisierte Fondsanbieter INP, der im Zuge einer strategischen Partnerschaft mehrere Objekte erwarb.
Trotz dieser Zunahme des Transaktionsvolumens verringerte sich der Anteil inländischer Investoren am Transaktionsgeschehen auf 44 Prozent. Dies erklärt sich durch die große Aktivität internationaler Investoren, die ihr umgesetztes Volumen mit 190 Millionen Euro mehr als verdoppelt haben. Entsprechend waren internationale Anleger für 56 Prozent des Gesamtvolumens im deutschen Pflegeimmobilieninvestmentmarkt verantwortlich. Besonders aktiv zeigten sich Marktteilnehmer aus Belgien, die für 44 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Dahinter folgen Käufer aus Luxemburg und Frankreich mit fünf Prozent, respektive vier Prozent. Alles in allem ein Dynamischer Start.
Insgesamt registrierte CBRE bei den Immobilientransaktionen rund ein Drittel als Einzeldeals. Den deutlich größeren Anteil machten mit 67 Prozent Portfoliotransaktionen aus. Beispielsweise hat die AG Insurance SA ein Portfolio von sieben Pflegeheimen von der SHI Management GmbH erworben, die von CBRE beraten wurde.
Im Vergleich zu vielen anderen Assetklassen sind die Dealgrößen meist recht klein: 27 Prozent aller Deals entfielen auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen Euro, die Kategorie bis 20 Millionen Euro kam auf 39 Prozent. „Zum einen gibt es keine großen Einzelobjekte wie in anderen Assetklassen, zum anderen ist der Markt noch immer relativ kleinteilig, sodass auch die Portfoliogrößen häufig eingeschränkt sind“, erklärt Richolt.
Dynamischer Start – Renditevorsprung bleibt erhalten
Die Spitzenrendite blieb im Vergleich zum Jahresende 2017 konstant bei 5,0 Prozent. „Pflegeimmobilien werden jedoch zunehmend als nachhaltige und gängige Assetklasse gesehen, so dass sich vereinzelt bereits Transaktionen unterhalb der Fünf-Prozent-Marke abzeichnen. Die Bestände werden langlebiger und Objekte gelten aufgrund höherer Qualität nicht mehr – anders als einst üblich – nach wenigen Jahrzehnten als abbruchreif. Entsprechend baut sich die Risikoprämie für Pflegeimmobilien als Assetklasse kontinuierlich ab,“ sagt Richolt.
Ausblick: Fortschreitende Marktkonsolidierung auf Betreiberseite – einzelne größere Immobilienpakete in der Verkaufspipeline
„Der Markt für Pflegeeinrichtungen wird auch im weiteren Jahresverlauf seine Dynamik nicht verlieren. Dafür sorgen die günstigen Rahmenbedingungen sowie der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte. Der demographische Wandel unserer Gesellschaft ist ein zusätzlicher entscheidender Faktor für die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit auch nach Pflegeimmobilien. Der Mangel an Bauplätzen und Pflegekräften jedoch wird weiterhin das Bettenangebot knapp und die Auslastung bestehender Pflegeheime hoch halten. Für das Gesamtjahr gehen wir aktuell von einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro aus“, so Richolt.