Der weltgrößte Immobiliendienstleister CBRE hat die Assetklasse Pflegeimmobilien analysiert. Das Transaktionsvolumen ist demnach gegenüber den Vorjahreszahlen kräftig gestiegen. Diese Dynamik macht das Segment auch für Privatanleger attraktiv.
Der Pflegemarkt gilt Experten zufolge als Wachstumsmotor im deutschen Gesundheitswesen, die demografische Entwicklung sowie Veränderungen in den familiären Strukturen – die Pflege wird zunehmend in professionelle Hände verlagert – dürften diese Entwicklung auch künftig antreiben. Die Dynamik, die diesem speziellen Immobiliensegment zu eigen ist, belegen nun auch aktuelle Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE. Demnach lag das umgesetzte Volumen für Pflegeheime und Seniorenzentren im ersten Quartal 2018 bei rund 339 Millionen Euro – im Vorjahresquartal waren es noch 166 Millionen Euro; das Transaktionsvolumen hat sich seither also mehr als verdoppelt. Der relative Anteil von Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen im Bereich deutsche Gewerbeimmobilien konnte um 15 Prozentpunkte gesteigert werden und lag den Analysten zufolge im ersten Quartal dieses Jahres bei 2,8 Prozent.
Dabei ist der deutsche Pflegeimmobilien-Investmentmarkt vor allem für ausländische Investoren attraktiv. Inländische Investoren steigerten dem Report zufolge ihr Transaktionsvolumen um etwa 50 Millionen Euro auf rund 149 Millionen Euro und halten somit einen Marktanteil von 44 Prozent. Internationale Investoren hingegen haben das umgesetzte Volumen auf 190 Millionen Euro mehr als verdoppelt und verantworten 56 Prozent des Gesamtvolumens. 44 Prozent des Transaktionsvolumens stammen allein von Marktteilnehmern aus Belgien, dahinter folgen Käufer aus Luxemburg und Frankreich mit fünf beziehungsweise vier Prozent Anteil am Pflegeimmobilienmarkt. „Investoren aus dem In- und Ausland sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegeimmobilienmarktes überzeugt“, fasst Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland, zusammen. „Die langfristige Attraktivität von Pflegeimmobilien zeigt sich auch an den auf Sicherheit bedachten Versicherungen, der mit 38 Prozent aktivsten Käufergruppe. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie der zukünftig signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen werden in den kommenden Jahren für eine hohe Auslastung und stabile Cashflows sorgen.“
Pflegeimmobilien als Spitzenreiter?
Im Gegensatz zu anderen Assetklassen seien die Dealgrößen in der Regel recht überschaubar. So entfielen 27 Prozent aller Transaktionen auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen Euro, die Kategorie bis 20 Millionen Euro kam auf 39 Prozent. „Zum einen gibt es keine großen Einzelobjekte wie in anderen Assetklassen, zum anderen ist der Markt noch immer relativ kleinteilig, sodass auch die Portfoliogrößen häufig eingeschränkt sind“, erklärt Richolt.
Bleibt die Frage nach den erzielbaren Renditen. Hier kommt die Gesellschaft zu dem Schluss, dass die Spitzenrendite im Vergleich zum Jahresende 2017 konstant bei 5,0 Prozent geblieben ist. „Pflegeimmobilien werden jedoch zunehmend als nachhaltige und gängige Assetklasse gesehen, so dass sich vereinzelt bereits Transaktionen unterhalb der Fünf-Prozent-Marke abzeichnen“, so Immobilienexperte Richolt. „Die Bestände werden langlebiger und Objekte gelten aufgrund höherer Qualität nicht mehr – anders als einst üblich – nach wenigen Jahrzehnten als abbruchreif. Entsprechend baut sich die Risikoprämie für Pflegeimmobilien als Assetklasse kontinuierlich ab.“
Der Ausblick für die kommenden Monate ist positiv: „Der Markt für Pflegeeinrichtungen wird auch im weiteren Jahresverlauf seine Dynamik nicht verlieren. Dafür sorgen die günstigen Rahmenbedingungen sowie der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte. Der demographische Wandel unserer Gesellschaft ist ein zusätzlicher entscheidender Faktor für die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit auch nach Pflegeimmobilien. Der Mangel an Bauplätzen und Pflegekräften jedoch wird weiterhin das Bettenangebot knapp und die Auslastung bestehender Pflegeheime hoch halten. Für das Gesamtjahr gehen wir aktuell von einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro aus“, prognostiziert Richolt.