Die Töpfe sind voll, die Märkte sind leer

Für viele Anleger sind Immobilienfonds die einzige Möglichkeit, in Wohnhäuser oder Gewerbebauten zu investieren. Aber selbst die Investmenthäuser haben Schwierigkeiten, Objekte zu erschwinglichen Preisen zu kaufen – die Märkte sind leer.

Bei dem Preis stockte vermutlich manchem Immobilienmanager kurzzeitig der Atem. Das Sony-Center in Berlin – ein Komplex aus acht Bürohäusern – soll für mehr als eine Milliarde Euro den Eigentümer wechseln. Vor etwa sieben Jahren lag der Kaufpreis noch unter 600 Millionen Euro. Käufer ist ein kanadischer Rentenfonds. Der Sprung zeigt, wie die Preise am Immobilienmarkt angezogen haben. Wer jetzt investiert, muss viel Geld mitbringen.

Immobilien sind begehrt, die Märkte sind leer, vor allem Deutschland gilt seit Jahren als sicherer Hafen. Privatanleger, die nicht genug Kapital für eine Wohnung oder ein Mietshaus haben, können über Fonds investieren. Die offenen Immobilienfonds sammelten allein im vergangenen Jahr etwa sieben Milliarden Euro ein. Und nach Angaben des Branchenverbandes BVI flossen in den ersten acht Monaten dieses Jahres mehr als vier Milliarden Euro in die Fonds. Deren Manager kaufen Büros, Praxen, Handels- und Gastronomieimmobilien, Lagerhallen oder Hotels in verschiedenen Regionen dieser Welt. Seit einiger Zeit gehören auch Wohngebäude dazu, allerdings stellt der Bereich noch eine kleine Nische dar. Wenn alles gut läuft, verdienen die Fonds an den Mieteinnahmen und an den Verkäufen einzelner Objekte.

Dazu müssen die Manager das Vermögen ihrer Kunden jedoch in möglichst lukrative Immobilien investieren. Angesichts des jahrelangen Aufschwungs wird das zum Problem. Gute Objekte sind rar und sehr teuer. “Das Geschäft ist risikoreicher geworden”, sagt Fabian Hellbusch, Sprecher der Union Investment Real Estate GmbH. Die Gesellschaft bietet vier Immobilienfonds für Privatanleger an. Der Wettbewerb um gute Objekte sei massiv. Insbesondere in Deutschland, aber auch in anderen Ländern sei es schwieriger geworden, erschwingliche Objekte zu erwerben. “Fondsmanager müssen nun sehr gut hinschauen, wenn sie kaufen”, meint Hellbusch.

Immobilienfonds bieten Anlegern manche Vorteile. Auch wer nicht viel Geld zur Verfügung hat, kann investieren. Sparer sind schon mit kleineren Beträgen dabei und können sogar einen Sparplan abschließen. Die Ausgabeaufschläge liegen in der Regel bei etwa fünf Prozent.

Die großen Fonds verwalten zum Teil deutlich mehr als zehn Milliarden Euro Kundengelder. Dazu gehören etwa der Deka-Immobilien Europa, der Hausinvest der Commerz Real, der Grundbesitz der DWS und der Uniimmo Europa. Allerdings sind etliche Fondsgesellschaften im Moment sehr zurückhaltend, wenn es um die Ausgabe neuer Anteile geht. “Sie geben gelegentlich Kontingente heraus – zum Beispiel, wenn sie ein neues Objekt erwerben”, berichtet die Analystin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope. Viele andere Gesellschaften lehnen lieber ab.

Diese Zurückhaltung mag manchen Kunden verärgern, aber die Steuerung der Anlegergelder ist enorm wichtig. Das musste die Branche nach der Finanzkrise erleben. Damals geriet das Segment kräftig ins Straucheln. Innerhalb kurzer Zeit zogen extrem viele Anleger – vor allem institutionelle Investoren wie Banken, Versicherungen und andere Fonds – ihr Vermögen ab. Die Liquidität in den Fonds reichte nicht aus, sodass das Geld der verbliebenen Anleger feststeckte. Einige Fonds wurden sogar geschlossen und abgewickelt. Der Gesetzgeber erließ daher neue Spielregeln für die Branche, um solche Debakel möglichst zu verhindern (siehe Kasten).

Die Märkte sind leer – Nach Pleiten und Skandalen wurden die Regeln für die Fonds verschärft

“Etliche Geschäftsführer haben die letzte Krise miterlebt, kennen die Fehler der Vergangenheit und versuchen, die Produkte krisenfester zu steuern”, meint Knorr. Regelmäßig rechneten die Gesellschaften durch, was passieren würde, wenn bestimmte Märkte drehen, oder sie simulierten Szenarien, bei denen Anleger vermehrt ihr Kapital zurück wollten.

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